Verkoop woning aan opvolger: vier dingen om rekening mee te houden

melkveehouderij bladel te koop

Wonen en werken zijn sterk met elkaar verbonden op een agrarisch bedrijf. Op de woning rust vrijwel altijd de bestemming ‘agrarisch’. Het kan voorkomen dat het eigendom van de woning in andere handen komt dan het eigendom van het bedrijf. Bijvoorbeeld rondom een bedrijfsovername. We bespreken een aantal zaken om rekening mee te houden.


Verkoop van de woning

Vaak komt het voor dat de opvolger met zijn gezin op het bedrijf komt wonen voordat het bedrijf wordt overgedragen. Veel mensen geven er de voorkeur aan dat de opvolger de woning aankoopt en de ouders elders een vervangende woning kopen. Door de overdracht komt bij de ouders geld vrij om een andere woning te kopen. En de opvolger is vrij om voor eigen rekening de woning aan te passen. Verder vinden veel stellen het prettig als zij eigenaar worden in plaats van de woning te huren van (schoon)ouders.

Verkoop is vaak alleen aantrekkelijk wanneer de woning fiscaal gezien als prive-vermogen is aangemerkt. Staat de woning als bedrijfsvermogen te boek, dan dient de verkoper immers over de meerwaarde met de fiscus af te rekenen. Bij privé-vermogen is dit niet aan de orde.

Terugkooprecht

Een belangrijk aandachtspunt betreft het terugkooprecht van de ouders wanneer de opvolger het bedrijf niet gaat overnemen. Om te voorkomen dat zowel het achterliggende bedrijf (gebouwen/erf) als ook de woning niet verkoopbaar zijn, is het belangrijk dat er één eigenaar kan beslissen. Neemt de opvolger het bedrijf niet over, dan is mijn advies om in die situatie een terugkooprecht voor de ouders vast te leggen. Zij kunnen dan weer eigenaar worden van de volledige locatie en hebben daarmee dan de zeggenschap over een eventuele verkoop. Belangrijk is ook om te bezien wat de rechten van de partner zijn bij overlijden van de opvolger. Heeft hij of zij nog voor een bepaalde periode het recht in de woning te blijven wonen? Binnen welke tijd moet hij of zij dan de woning verlaten?

Soms wil de opvolger samen met de partner eigenaar worden van de woning. Het is dan verstandig om vast te leggen wie het woonrecht behoudt bij een relatiebreuk. Het ligt natuurlijk voor de hand dat dit recht aan de opvolger toekomt en de partner vervangende woonruimte moet zoeken. Afhankelijk van gemaakte afspraken deelt de partner mogelijk wel mee in de waarde.

Financiering

Bij de financiering van de woning gelden bij de bank minder ruime normen dan bij een doorsnee burgerwoning. Een woning bij het bedrijf is immers een uniek object en lastig verkoopbaar. In de praktijk zijn er maar een paar (agrarische) banken die de aankoop van een agrarische woning willen financieren. Mochten de ouders de verkoopopbrengst van de woning niet direct nodig hebben, dan kan eventueel ook worden gedacht aan een onderhandse familielening. Ook hiervoor geldt: maak schriftelijke afspraken over rente, aflossing en opeisbaarheid van de lening. Dit jaar kan er bij aankoop van de woning eventueel nog gebruik worden gemaakt van de verhoogde belastingvrije schenking door ouders van ca. € 107.000.

Als er door ouders eerder een hypotheekrecht op de woning is verleend, zal deze moeten worden doorgehaald. De opvolger (en diens partner) zal vrijwel altijd door de bank worden verplicht om toestemming te verlenen om de woning te mogen verkopen wanneer de bank bij financiële problemen de bedrijfslocatie gaat verkopen.

Is de opvolger nog jonger dan 35 jaar, dan komt hij mogelijk in aanmerking voor vrijstelling van overdrachtsbelasting. Normaal bedraagt het tarief bij aankoop woning 2%.

Hou het zakelijk

Bij de bedrijfsoverdracht moet er vaak veel worden gerekend en gesproken om tot een verantwoorde situatie te komen. Wanneer vooruitlopend daarop de woning al wordt overgedragen aan de opvolger, hebben ouders en opvolger soms de neiging om hier vrij gemakkelijk mee om te gaan. Mijn advies is echter om het zakelijk te houden. In dit stadium is de bedrijfsoverdracht misschien nog ver weg. Voor de goede verstandhouding binnen het gezin is het wel zo prettig als iedereen zich kan vinden in de gemaakte afspraken.

Voor meer informatie of advies kunt u contact opnemen met Anja Roes (06 21 21 24 46 anja.roes@zltoadvies.nl)

Reageren op dit bericht

Voor jou als lid is het mogelijk om te reageren op dit bericht

Inloggen